在限购政策持续显效、房贷步步收紧的双重夹击下,省城二手房市场开始降温,价格企稳,交易量下滑,房产交易大厅也已经不再拥挤不堪。“从房产交易大厅的人流量就能看出来,市场确实降温了。原来,哪天不得挤得满满当当,我觉得比春运的火车站还挤,最厉害的时候天不亮就得去排队。现在,椅子都坐不满,有的窗口都不用排队了。”济南一家中介机构的办证专员小王说,业务量确实少了很多。

　　先卖再买怕掉空里

　　市民冯女士为了方便孩子上学,最近两个月一直准备换房子。“孩子再过两年就得上小学了,我们琢磨着得换个学区房,而且现在住的房子太小了,也算是改善一下。”她和家人看好市中区的一个小区,配套学校很优秀,通过几家房产中介,看了好几套目标房源。价格虽然不便宜,但户型、房龄、环境、物业等各方面都还满意。

　　“中介几次催着我们尽快定,但是一直很纠结。”冯女士说,因为是置换,只能卖了小房子,才能买大房子。可如果先卖了房,按照之前的房价上涨势头,就担心拿着钱买不到房了。“我同事去年年初卖了转山西路的房子,准备到远一点的地方换一套大房子。单价16000元卖的,拿着接近200万的现金到处去看房,越看越涨,沿着经十路一直向东买,最后跑到邢村立交桥那边的景和山庄,毛坯期房都得这个价,悔得肠子都青了。”

　　有了前车之鉴,冯女士死活不敢先卖后买。

　　低于市价20万没卖出去

　　事实上,先买后卖也很难。8月底,冯女士看好了一套房主急售的房源,价格相当合适。“房主在东边看好了一套大房子,着急转让这套闲置房源,所以房价比市场价低了大约20万。”

　　不过,房产中介说这套房子挂出来两三个星期了,按说这是秒杀的价格,但迟迟没有成交。主要原因是,房主要求买家一次性付款,贷款的话,房价涨3万元,而且首付最低要8成。冯女士对这套二手房非常动心,但是自己无论如何也没办法在短期内拿出接近300万元的资金。

　　无奈之下,冯女士想买卖同时进行。那么,有人按揭贷款买自己房子的话,多久能拿到贷款呢?冯女士托银行的朋友打听了一下,顺利的话,买家从申请贷款到最终审批,贷款放到手,目前起码需要两个月。

　　主要是因为各家银行的房贷额度都非常紧张,二手房贷款必须排队轮候。这还是一路顺畅、没有意外小插曲的理想状态。也就是说,即便是立刻有人买自己的房子,拿到全款也得俩月之后。

　　银行的朋友还提醒她,现在已经是9月份,两个月之后就是11月底了,进入年底,按以往经验,信贷额度可能会提前用光,暂停放款等到来年年初,这也是常有的事,因此必须要有这个心理准备。

　　“等两三个月拿到钱,黄花菜都凉了。人家房主急用钱,肯定不会等我的。”冯女士发现,银行贷款的事靠不住,先买再卖也不靠谱。即便是两头同时进行,如果衔接不好,无法在约定时间内付款,很可能出现违约,到时搭上定金,甚至惹上一身官司。

　　“房产中介倒是很积极,希望我买卖同时推进,他们也可以有两单业务。”可冯女士觉得不确定因素太多,放弃了这套便宜的房子。

　　房产中介表示,全款的买家很难碰到。特别是现在,很难遇到全款买房的客户。去年有拆迁户拿着补偿款到处扫房,今年以来,棚户区改造和城中村改造,不再刻意鼓励货币补偿了,像华山北片区,八成以上的拆迁户选择要房子,不愿拿钱走人了。

　　置换购房操作难度加大

　　济南历下区一家房产中介机构的店长李先生告诉记者,现在二手房交易中,换房的占相当高的比例。“经过去年以来的这波房价大涨,配套成熟社区的二手房价格已经站上高位,刚需一族特别是年轻人,不愿花高价在老城区买二手的房子,更倾向于新城区的一手房。新房现在是政府限价,单从价格上来看,肯定要便宜嘛。另外,限购之后,有购房资格的越来越少,很多有钱的客户,名下可能也不止两套房了,因此要再买房,就必须卖房腾名额。再就是像冯女士这种,不缺购房资格但是缺钱的。他们不得不用小的换大的,老的换新的,配套差的换配套好的……”

　　前有限购、限贷等政策拦截,后有房贷收紧、利率上调不断补刀。客观地说,置换购房目前操作难度逐步加大。原来不限购限贷的时候,二手房买卖很快,像房贷到位,基本上一个星期就搞定,有的银行甚至规定不用等到取得他项权证,只要有不动产登记中心的抵押回执单就放款。

　　房产交易大厅不再拥挤

　　记者从多家大型房产中介机构了解到,限购政策持续了接近一年,房贷又步步收紧,在双重打击下,二手房的价格看起来没有掉头向下,但交易量已经持续下滑。“从房产交易大厅的人流量就能看出来,市场确实降温了。原来,哪天不得挤得满满当当,我觉得比春运的火车站还挤,最厉害的时候天不亮就得去排队。现在,你再去看看,椅子都坐不满,有的窗口都不用排队了。”济南一家中介机构的办证专员小王说,业务量确实少了很多。

　　日前,记者在经七路88号房产交易大厅看到,整个二楼大厅确实已经显得很宽松,总服务台取号的地方不再排队,成排的座椅上只坐了不到一半的人。与一年前熙熙攘攘、拥挤不堪的场景相比,形成巨大反差。

　　据济南房地产界一位资深人士观察,交易比较活跃的二手房大多是学区房,另外就是价格较低的房源。学区房仍是硬通货,量价依然处于上升通道。而总价相对较低的二手房由于门槛相对低,也容易成交。

　　业内人士称房价进入横盘期

　　业内人士指出,由于新房受限价等政策影响较大,二手房更能真实反映房价走势。目前来看,济南的二手房价格整体上是涨不动了,至少很难大幅上涨。有些房源挂牌价步步走高,但真实成交价并没有那么高,只能算是虚高。

　　济南地产界的一位资深人士指出,房价走势特别是短期走势很难预判,因为政策的影响非常大。从几个信号来看,前景并不太妙。众所周知,楼市对信贷政策的依赖非常强,目前货币水龙头正在拧紧,去杠杆防风险,所以房贷一定是不断收紧,不断抽血。

　　8月份,烟台、潍坊、泰安三个城市出台房地产调控政策,9月临沂紧随其后,也下文对房地产市场实施调控。三四线城市的去库存慢慢结束,开始调控房价。

　　对楼市影响较大的还有一个因素,就是全省范围的大规模棚改,原来考核货币化补偿率,即鼓励拆迁户拿钱走人,自行购买商品房。今年已经明确,不再考核这一指标,这意味着手握大把现金到处扫房的拆迁户将大幅减少。如果这一轮棚改告一段落,将对市场带来更大的影响。

　　“综合来看,房价将进入横盘期,量跌是第一步,持续下去,有可能就会引起价跌。”上述业内人士指出。